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中國物業(yè)管理品牌化發(fā)展之路Add date：0000-00-00 00:00:00 | Browse：7491
核心提示：從1981年3月深圳成立全國第一家物業(yè)管理公司開始，20多年來，物業(yè)管理在我國已取得了很大的發(fā)展。物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)已初露端倪，其行業(yè)地位正在逐步上升。目前在物業(yè)管理市場化成熟度最高的深圳，物業(yè)管理的品牌已初步形成，物業(yè)管理的品牌時代已基本到來。就全國而言，全國性的物業(yè)管理品牌雖然尚未完全形成，物業(yè)管理的品牌時代尚未到來，但它卻以加速度方式進(jìn)行快速演進(jìn)。預(yù)計再過10年，全國性的物業(yè)管理品牌格局就會形成，全國性的物業(yè)管理品牌時代就會到來。
一、中國物業(yè)管理走品牌化發(fā)展之路是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢
1．物業(yè)管理市場化將促使物業(yè)管理走向品牌化發(fā)展的道路
物業(yè)管理從原來的住房福利化管理轉(zhuǎn)向社會化、專業(yè)化和市場化管理，其最終本質(zhì)和結(jié)果就是進(jìn)行市場化管理，也就是要利用市場經(jīng)濟(jì)要素對物業(yè)管理資源進(jìn)行優(yōu)化配置，從而形成最佳的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。實行物業(yè)管理市場化，必定要引入市場競爭機(jī)制，通過激烈的市場競爭促使企業(yè)優(yōu)勝劣汰，逐步形成品牌化企業(yè)，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)走向品牌化發(fā)展的道路。一般情況下，市場經(jīng)濟(jì)的最終結(jié)果就是企業(yè)發(fā)展的品牌化，物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)然也不例外。
2．物業(yè)管理的行業(yè)特征決定物業(yè)管理必須走品牌化發(fā)展之路
首先，現(xiàn)階段物業(yè)管理實行政府定價或政府指導(dǎo)價（隨著物業(yè)管理市場的發(fā)展，政府定價或政府指導(dǎo)定價將逐步走向市場定價），政府又把物業(yè)管理作為一種微利性行業(yè)來發(fā)展，因此物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得非常重要。沒有一定管理規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)是很難生存和發(fā)展的。而物業(yè)管理的規(guī)模效益又從哪兒來呢？只能是企業(yè)利用品牌效應(yīng)參與市場競爭而得來。其次，物業(yè)管理的產(chǎn)品是“服務(wù)”，是一種無形的東西，而衡量無形的“服務(wù)”，最佳的標(biāo)準(zhǔn)就是品牌。再次，房地產(chǎn)發(fā)展商或業(yè)主大會通過物業(yè)管理招投標(biāo)選擇物業(yè)管理公司，在中選企業(yè)的眾多競爭要素中，品牌顯得特別重要。物業(yè)管理品牌實質(zhì)上就是一種公共性的“契約”，對業(yè)主來說，就意味著優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，對房地產(chǎn)發(fā)展商而言，就意味房屋可以增值，可以多產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。
3．實施物業(yè)管理品牌發(fā)展戰(zhàn)略是物業(yè)管理企業(yè)自我發(fā)展的需要
對一個企業(yè)而言，品牌是企業(yè)發(fā)展的生命力，是對外擴(kuò)張的利器。沒有品牌的企業(yè)是不會有大的發(fā)展的。而物業(yè)管理企業(yè)的品牌對其發(fā)展就更為重要。現(xiàn)在，眾多的物業(yè)管理公司已充分認(rèn)識到這一點，并力求鑄造知名品牌形象。
二、中國物業(yè)管理品牌化發(fā)展階段
回顧我國物業(yè)管理的發(fā)展過程，我們發(fā)現(xiàn)，1981年我國第一家物業(yè)管理公司成立后，物業(yè)管理并未如人們所想象的那樣在全國迅速發(fā)展起來，當(dāng)然這是由眾多因素造成的，其中中國住房制度的政策性問題對此影響最大。真正在全國范圍內(nèi)推廣物業(yè)管理是從1995年開始的，也就是說，全國性物業(yè)管理的推廣也只有8、9年的時間。總結(jié)我國物業(yè)管理的發(fā)展過程，展望我國物業(yè)管理未來的發(fā)展趨勢，筆者把我國物業(yè)管理品牌化發(fā)展過程分為四個階段。
第一階段，1981—1994年，中國物業(yè)管理的試點階段
此階段主要是指深圳物業(yè)管理的推廣階段。在此期間，全國部分城市也成立了物業(yè)管理公司，但運(yùn)作效果并不好，最終都沒有發(fā)展起來。而深圳的物業(yè)管理卻開展得有聲有色，取得了令人矚目的成績。1981年到1994年期間，深圳物業(yè)管理的發(fā)展過程中有幾筆值得特別提及。一是1981年。深圳市第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司成立，開始對東湖麗苑住宅小區(qū)實行有償服務(wù)、綜合管理；二是1983年，深圳市物業(yè)管理公司對特區(qū)內(nèi)第一棟涉外商品寫字樓——國際商業(yè)大廈實施物業(yè)管理；三是1988年，深圳市鵬基工業(yè)區(qū)管理服務(wù)公司對工業(yè)區(qū)實施物業(yè)管理；四是1988年，深圳市房地產(chǎn)管理局對房管所進(jìn)行改制，改房管模式為物業(yè)管理模式，改政府管理模式為企業(yè)化管理模式；五是1990年，通過對蓮花二村的物業(yè)管理進(jìn)行改革，實行了物業(yè)的“一體化”管理；六是1993年深圳成立了全國第一家物業(yè)管理協(xié)會——深圳市物業(yè)管理協(xié)會；七是1993年，深圳市住宅局以蓮花北為試點，在局系統(tǒng)第一次進(jìn)行了物業(yè)管理招投標(biāo)，拉開了物業(yè)管理市場化的序幕；八是1994年，深圳市出臺了全國第一個物業(yè)管理條例，即《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其配套法規(guī)。
第二階段，1995—1999年，全國物業(yè)管理的全面推廣階段 項目管理者聯(lián)盟，項目管理問題。
1994年4月，建設(shè)部頒發(fā)了33號令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確提出：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式”、“由物業(yè)管理公司實施專業(yè)化管理”，正式確定了我國物業(yè)管理的新體制。1995年8月。建設(shè)部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議，很快在大連又召開了物業(yè)管理工作會議。會議要求，每一個省至少推薦3～5個城市進(jìn)行物業(yè)管理試點，從而拉開了在全國范圍內(nèi)推廣物業(yè)管理的序幕。1999年5月，建設(shè)部在深圳召開了全國物業(yè)管理工作會議，會議的議題主要是物業(yè)管理的市場化問題。該會議結(jié)束之后，深圳物管企業(yè)開始大規(guī)模進(jìn)駐內(nèi)地物業(yè)管理市場，全國性的物業(yè)管理市場化從此得以啟動。此階段的主要特征：一是住房制度改革正處于關(guān)鍵時候，物業(yè)管理推廣工作阻力大；二是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)目迅速增長，物業(yè)管理面積及覆蓋面大為增加：三是物業(yè)管理企業(yè)絕大多數(shù)是由房地產(chǎn)發(fā)展商自己成立，管理規(guī)模小，服務(wù)質(zhì)量低；四是物業(yè)管理招投標(biāo)尚未普遍實施，物業(yè)管理市場化進(jìn)程緩慢；五是物業(yè)管理基本上處于行業(yè)性虧本狀態(tài)，物業(yè)管理企業(yè)舉步維艱；六是物業(yè)管理品牌格局尚未形成，品牌效應(yīng)不太明顯，品牌時代并未到來。
第三階段，2000--2005年，全國大中城市物業(yè)管理品牌形成階段
2000年是全國住房實物分配全面截止，貨幣化分房開始實施的第一年，也是受政策性利好因素影響，物業(yè)管理真正發(fā)展的一年。2000年物業(yè)管理的發(fā)展已顯示出，物業(yè)管理的市場化進(jìn)程大大加快，品牌形成趨勢加快，有品牌的物業(yè)管理公司能夠利用品牌效應(yīng)實行迅速的擴(kuò)張，獲取大量的市場份額。在2000~2005年期間，全國大中城市物業(yè)管理市場競爭將進(jìn)一步加劇，在激烈的市場競爭中，將有一批優(yōu)秀的物業(yè)管理公司脫穎而出，形成知名品牌。到2005年，全國大中城市物業(yè)管理品牌趨向集中，品牌格局基本形成，品牌時代基本到來。
第四階段，2006--2010年，全國性物業(yè)管理品牌形成階段
此階段，物業(yè)管理將由大中城市逐步向中小城市、縣城和集鎮(zhèn)全面鋪開。2003年，全國已有一部分中小城市和縣城實施了物業(yè)管理，但推行廣度和深度皆不夠。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的理性化和市場化，預(yù)計到2010年，物業(yè)管理將推廣到全國絕大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，涉及各類物業(yè)。與此同時，全國性的物業(yè)管理品牌格局正式形成，物業(yè)管理這一“朝陽產(chǎn)業(yè)”的行業(yè)地位正式確立。
三、中國物業(yè)管理品牌化的形成方式
1．品牌房地產(chǎn)發(fā)展商所屬物業(yè)管理公司的崛起
隨著人們對物業(yè)管理需求的不斷增加，物業(yè)管理作為房屋銷售新“賣點”地位的日益凸現(xiàn)，房地產(chǎn)發(fā)展商對物業(yè)管理也越來越重視，對物業(yè)管理的投入也越來越大（主要表現(xiàn)為前期投入和對物業(yè)管理公共配套設(shè)施的改善）。在品牌房地產(chǎn)發(fā)展商的支持下，在擁有較大管理規(guī)模的基礎(chǔ)上，這類物業(yè)管理公司最容易形成品牌。當(dāng)然這里面也有一個良性循環(huán)問題。一方面是房地產(chǎn)發(fā)展商的品牌能支持物業(yè)管理公司品牌的建立；另一方面是物業(yè)管理公司的品牌反過來又提升了房地產(chǎn)發(fā)展商的品牌，真正能夠?qū)崿F(xiàn)并形成“雙贏”格局。
2．深圳物業(yè)管理企業(yè)北上西進(jìn)，促進(jìn)全國物業(yè)管理品牌格局的形成 項目管理者聯(lián)盟文章，深入探討。
在中國物業(yè)管理市場中，深圳是一支最強(qiáng)大的生力軍。深圳物業(yè)管理經(jīng)過20多年的發(fā)展，如今已形成了眾多知名的品牌。這些品牌企業(yè)紛紛搶灘內(nèi)地物管市場，在全國迅速刮起一陣“深圳物業(yè)”旋風(fēng)。如今，深圳物業(yè)管理企業(yè)在內(nèi)地市場通過委托管理、顧問管理和合作管理等方式接管物業(yè)面積已超過3000多萬平方米。就目前的發(fā)展趨勢來看，將在全國形成一種以深圳物業(yè)品牌為主體的物業(yè)管理品牌格局。
3．國際物管品牌覬覦中國物業(yè)管理市場
隨著《中華人民共和國物業(yè)管理條例》及其配套法規(guī)的頒布和實施，中國物業(yè)管理市場化進(jìn)程的加快和市場的成熟，中國物業(yè)管理行業(yè)這個充滿巨大發(fā)展?jié)摿Γ疑虣C(jī)頗多的行業(yè)將吸引眾多國際知名品牌的介入。國際物管品牌企業(yè)將以其特有的運(yùn)作方式、運(yùn)作模式進(jìn)入中國，這股勢力確實不能小看，這也是未來物業(yè)管理品牌市場的一大主流。國際性品牌企業(yè)的介入，將加快中國物業(yè)管理品牌格局的形成，加速品牌時代的到來。
四、中國物業(yè)管理品牌化時代特征分析
1．物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量將得到全面提升
質(zhì)量是企業(yè)的生命，是企業(yè)在市場上獲勝的最終籌碼，也是企業(yè)品牌最基本的內(nèi)容。可以說，沒有質(zhì)量就不會有品牌和品牌效應(yīng)。因此，在物業(yè)管理品牌時代，各物業(yè)管理公司都會重視物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量將得到根本性的提高。眾多的物業(yè)管理公司將會競相通過國際質(zhì)量體系認(rèn)證（包括IS09001：2000質(zhì)量管理體系、 IS014001：1996環(huán)境管理體系和OHASAl8001：2001職業(yè)健康安全管理體系等）和開展“創(chuàng)優(yōu)”活動。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的全面提升，將給老百姓帶來更多的實惠，從而獲得更廣泛的社會認(rèn)同。
2．物業(yè)管理企業(yè)入市門檻增高，入市數(shù)量減少
現(xiàn)階段，我國物業(yè)管理行業(yè)普遍存在著企業(yè)數(shù)目過多，管理規(guī)模過小的問題。造成這種情況的原因主要有：一是很多物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)商自己成立的，物業(yè)管理的好與壞、盈與虧，最后都由發(fā)展商負(fù)責(zé)，物業(yè)管理公司缺乏內(nèi)在的競爭動力和競爭壓力；二是作為物業(yè)管理企業(yè)招投標(biāo)的行為主體——業(yè)主委員會成立和運(yùn)作困難，物業(yè)管理市場行為主體地位得不到確立；三是物業(yè)管理招投標(biāo)的法規(guī)和相應(yīng)機(jī)制尚未建立和完全理順，物業(yè)管理實施招投標(biāo)困難重重；四是物業(yè)管理市場競爭機(jī)制沒有形成，房地產(chǎn)商也無法從市場上尋找到合適的物業(yè)管理公司；五是部分房地產(chǎn)發(fā)展商抱著“肥水不流外人田”的想法，不愿意讓別人管理自己開發(fā)的物業(yè)，所以也紛紛成立自己的物業(yè)管理公司；六是房管所改制成物業(yè)管理公司；七是部分機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位對后勤機(jī)構(gòu)進(jìn)行改革，也成立自己的物業(yè)管理公司。在物業(yè)管理品牌時代，這種狀況將得到根本性的改變。一是房地產(chǎn)發(fā)展商的觀念將有所改變，他們會認(rèn)為，與其辛辛苦苦成立一個物業(yè)管理公司且不一定掙錢，還不如請一個知名的物業(yè)管理公司對所屬物業(yè)進(jìn)行管理，以提高自己物業(yè)的知名度；二是通過市場競爭，規(guī)模效益能夠形成；三是通過市場競爭，實行優(yōu)勝劣汰，物業(yè)管理的企業(yè)數(shù)目會有所減少；四是政府對物業(yè)管理行業(yè)的等級管理已成為必然趨勢，行業(yè)的人市門檻增高，難度加大。新企業(yè)人市更加困難，新企業(yè)入市重新“洗牌”的可能性不大；五是房地產(chǎn)發(fā)展商的品牌也會趨向集中，導(dǎo)致物業(yè)管理公司的品牌趨向集中。品牌物業(yè)管理企業(yè)的形成，使一般的企業(yè)不敢也不能輕易介入物業(yè)管理行業(yè)。
3．物業(yè)管理企業(yè)品牌趨于集中，物業(yè)管理集團(tuán)化趨勢形成
第四階段，2006~2010年，全國性物業(yè)管理品牌形成階段
此階段，物業(yè)管理將由大中城市逐步向中小城市、縣城和集鎮(zhèn)全面鋪開。2003年，全國已有一部分中小城市和縣城實施了物業(yè)管理，但推行廣度和深度皆不夠。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的理性化和市場化，預(yù)計到2010年，物業(yè)管理將推廣到全國絕大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，涉及各類物業(yè)。與此同時，全國性的物業(yè)管理品牌格局正式形成，物業(yè)管理這一“朝陽產(chǎn)業(yè)”的行業(yè)地位正式確立。 。
五、中國物業(yè)管理企業(yè)如何走品牌化發(fā)展之路
1．整合資源優(yōu)勢，培育核心競爭力
核心競爭力是一個企業(yè)特有的、別的企業(yè)難以效仿和具備的競爭優(yōu)勢和競爭能力，它是企業(yè)品牌的重要組成部分。核心競爭力是一個企業(yè)在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展的基礎(chǔ)和重要保證。如果一個企業(yè)沒有核心競爭力，那么在激烈的市場競爭中，這個企業(yè)就很難脫穎而出，很難形成知名的品牌。品牌是企業(yè)的靈魂，而核心競爭力又是品牌的靈魂。因此，對物業(yè)管理企業(yè)而言，要想取得更大的成績，盡快形成品牌效益，就必須根據(jù)自己的實際情況，整合自己的資源優(yōu)勢，形成自己的核心競爭力，利用核心競爭力形成更大的品牌，利用品牌效應(yīng)獲取更大的市場份額和經(jīng)濟(jì)效益。
2．實行人才發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建人才發(fā)展優(yōu)勢
企業(yè)的競爭，關(guān)鍵在于人才的競爭，人才已成為企業(yè)發(fā)展的絕對性因素。只有擁有第一流人才，才會擁有第一流機(jī)制，也才會創(chuàng)造第一流的管理質(zhì)量并獲得第一流的經(jīng)濟(jì)效益。因此，物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，做到選好人才、用好人才、留住人才，構(gòu)建人才發(fā)展優(yōu)勢，從而形成知名品牌。在目前，物業(yè)管理企業(yè)要特別加強(qiáng)和重視管理處主任（項目經(jīng)理）的培養(yǎng)。一個優(yōu)秀的管理處主任管好一個項目，就能形成一個項目品牌，反之，管不好，可能會砸了牌子。人才發(fā)展戰(zhàn)略也是一個企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略能夠?qū)嵤┑闹匾ＷC。
3．加強(qiáng)宣傳，強(qiáng)化品牌意識
品牌要有一個逐步被認(rèn)知的過程，因此，物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)自身的宣傳，對物業(yè)管理品牌的建立也很重要。企業(yè)品牌的宣傳、品牌的建立可以通過以下方式進(jìn)行：一是建立企業(yè)特有的CIS系統(tǒng)；二是加強(qiáng)與新聞媒體的合作；三是在有條件的情況下，創(chuàng)辦自己的企業(yè)報紙、雜志和網(wǎng)站；四是參加重大的社會活動；五是加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)；六是提高服務(wù)質(zhì)量。
4．形成優(yōu)秀的企業(yè)文化
企業(yè)文化是由一個企業(yè)諸多優(yōu)勢資源凝聚升華而成，代表一個企業(yè)的人文內(nèi)涵和綜合素質(zhì)，是品牌內(nèi)容的重要組成部分。企業(yè)文化體現(xiàn)了企業(yè)的經(jīng)營理念、企業(yè)精神、品牌戰(zhàn)略、企業(yè)形象以及員工的價值觀點、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范和服務(wù)意識等。在現(xiàn)代社會，企業(yè)文化已成為一門新的管理科學(xué)，它是一種以人為中心，以軟要素及軟性約束為特征的管理方式。由于它強(qiáng)調(diào)企業(yè)成員的信念、情感以及管理藝術(shù)性等，較之政策、法規(guī)、制度等硬性約束更易為人們所吸納，對企業(yè)發(fā)展的推動作用更大。當(dāng)今社會，企業(yè)文化已成為企業(yè)吸引和聚集人才的一大法寶，對企業(yè)有極強(qiáng)的凝聚力。企業(yè)文化經(jīng)營得好，實質(zhì)上就是一種核心競爭力。從整個社會的發(fā)展趨勢來看，企業(yè)文化的作用將越來越重要。通過企業(yè)文化的營造也可形成和傳播企業(yè)品牌。通過企業(yè)文化使企業(yè)得到健康、快速的發(fā)展，這是企業(yè)發(fā)展的最高境界。因此，在品牌的形成過程中，物業(yè)管理企業(yè)要特別注重企業(yè)文化的建設(shè)，形成優(yōu)秀的企業(yè)文化。
5．通過質(zhì)量管理體系認(rèn)證和開展“創(chuàng)優(yōu)”工作
1996年2月，深圳市中海物業(yè)在全國物業(yè)管理行業(yè)第一家通過了IS09002：1994質(zhì)量管理體系認(rèn)證，成功地將 ISID9002：1994管理標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)人物業(yè)管理行業(yè)。之后，深圳乃至全國眾多的物業(yè)管理公司通過了此類認(rèn)證。實踐證明，引入國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，對物業(yè)管理規(guī)范化運(yùn)作和提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量確實起了很大的作用，是一種行之有效的管理方法。實施國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系已是物業(yè)管理品牌的基本內(nèi)容。
“創(chuàng)優(yōu)”是指創(chuàng)建“全國（省、市）城市物業(yè)管理優(yōu)秀（示范）住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”，這是物業(yè)管理的國家標(biāo)準(zhǔn)，是衡量一個物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要標(biāo)志，是一個物業(yè)管理公司綜合實力的象征，也是物業(yè)管理公司品牌的重要內(nèi)容。2000年5月，建設(shè)部對“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修改，使“創(chuàng)優(yōu)”的門檻加高，難度加大。雖然這樣，有條件的物業(yè)管理公司還是要進(jìn)行“創(chuàng)優(yōu)”，力爭通過全國或省、市級物業(yè)管理示范的考評驗收，從而促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)品牌的形成。
6．實行適度、穩(wěn)妥的擴(kuò)張政策
項目管理者聯(lián)盟，項目管理問題。
物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，不是所有的項目都會掙錢。項目選擇得好，不但可以掙錢，而且可以提升企業(yè)品牌價值；項目選擇得不好，說不定還會砸了自己的品牌。因此，在品牌擴(kuò)張時，就必須進(jìn)行正確的策略選擇，實行適度、穩(wěn)妥的擴(kuò)張政策。在項目選擇上要做到以下幾點：一是以贏利為目的，不能贏利的項目一般不予選擇，除非具有特殊社會意義和政治意義的項目；二是選擇規(guī)模較大的項目；三是選擇新建物業(yè)；四是前期物業(yè)管理發(fā)展商要提供開辦費(fèi)，以彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用的不足；五是對好項目進(jìn)行委托管理，對條件較差的項目進(jìn)行顧問管理或合作管理，以降低風(fēng)險；七是必須保證有一定的人才儲備。只有實行適度、穩(wěn)妥的擴(kuò)張政策，才能確保品牌的不斷提升，從而使企業(yè)走向品牌化發(fā)展道路。
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