沈陽福瑞今朝物業(yè)管理有限公司
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優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境共創(chuàng)和諧社會日期：2013-04-12 20:26:02 | 瀏覽：5086
物業(yè)管理關(guān)系著千家萬戶，是穩(wěn)定社會的一件大事，能夠促進社會的和諧發(fā)展。
尤其以家庭為服務(wù)對象的物業(yè)管理企業(yè)，作為一個新興的第三產(chǎn)業(yè)，保證每一戶居民的安全、環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施及自有設(shè)施的維護，對社會穩(wěn)定起著關(guān)鍵的作用。目前，哈市物業(yè)公司三百余家，80%的新建小區(qū)納入物業(yè)管理。而在2005年度被物業(yè)公司棄管的小區(qū)也有數(shù)十個。80%的物業(yè)企業(yè)虧損經(jīng)營，存在的問題是物業(yè)公司、居民自身以及社會環(huán)境、輿論導(dǎo)向等綜合問題。
一、作為物業(yè)企業(yè)都愿意接管新建項目，此時物業(yè)企業(yè)投入少收益大，所有設(shè)施都在保修期范圍內(nèi)，對整個項目來說投入的僅是人員工資費用及少量能耗，因此很多物業(yè)企業(yè)都在爭作新項目。
二、在立項之初，由于業(yè)主委員會尚未建立，物業(yè)企業(yè)未能完全依業(yè)主意志選擇，多由開發(fā)公司指定，物業(yè)企業(yè)則可以通過交鑰匙這個環(huán)節(jié)來簽約、來收取首期費用。業(yè)主住戶時為盡快拿到鑰匙，草草簽約糊涂交費。而入戶后，經(jīng)過一段時間的磨合，一旦對物業(yè)企業(yè)的管理有一點不滿，不采用合法的方式進行解決，而是以不交或拖延交費來對抗業(yè)主企業(yè)。物業(yè)公司無力投入導(dǎo)致惡性循環(huán)，最終結(jié)果導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)無力支持，以棄管來結(jié)束，百姓怨聲載道，企業(yè)一肚苦水最終結(jié)果兩敗俱傷，也就導(dǎo)致了社會的不穩(wěn)定因素增加。
三、在資金方面許多物業(yè)企業(yè)難以維系，物業(yè)費收不上來靠包燒的利潤來彌補。但隨著采暖并網(wǎng)的范圍擴大及和燃煤成本的增加，包燒費已經(jīng)無利可圖，業(yè)主欠費不交，因而導(dǎo)致物業(yè)棄管項目數(shù)量不斷擴大。
四、在觀念上存在著問題。過去是企業(yè)辦社會，一切都是企業(yè)負責，導(dǎo)致居民觀念滯后。居民欠繳物業(yè)管理費成為美談。不認為花錢買服務(wù)是天經(jīng)地義的事。惡意欠費、故意欠費是每個企業(yè)面臨的頑疾。物業(yè)服務(wù)是公共的，企業(yè)不能因個別欠費而停止公共服務(wù)。因此造成部分居民雖不繳費仍能夠享受物業(yè)的服務(wù)。
五、物業(yè)企業(yè)服務(wù)不規(guī)范的問題。《物業(yè)管理條例》頒布二年多，很多物業(yè)管理服務(wù)不規(guī)范、服務(wù)態(tài)度惡劣，只收費不服務(wù)。導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)企業(yè)不認可也是目前物業(yè)市場的一個頑疾。
六、法律法規(guī)不健全。雖然《物業(yè)管理條例》已于二年前頒布，但在實施過程中很多細節(jié)問題沒有涉及，特別是在處罰上完全推到法院解決。試想人民法院有沒有精力把每一位欠費市民推上被告席，而居民在行政上毫無制約。物業(yè)企業(yè)也不愿走司法程序，司法程序的復(fù)雜而滯后，企業(yè)也缺乏這個精力，但一個小區(qū)內(nèi)很多業(yè)主欠費就會影響到一個公司正常的經(jīng)營。停電、斷水、跑水、漏水、被盜、樓體破舊不堪、垃圾成山等一系列問題隨之出現(xiàn)。
七、行業(yè)行政管理不規(guī)范，受制約的只能是是物業(yè)企業(yè)，有多少力量是呼吁千家萬戶應(yīng)該履行合同按時交費？百姓一旦投訴，行政管理部分就會給物業(yè)企業(yè)施加壓力，而物業(yè)管理企業(yè)唯一申訴的地方就是人民法院。導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)企業(yè)地位上不平等。
八、媒體宣傳導(dǎo)向存在誤區(qū)。媒體經(jīng)常只支持業(yè)主主張權(quán)利，很少敦促業(yè)主履行義務(wù)。要知道物業(yè)公司也是靠賺錢來吃飯的，不是帶有福利色彩的公益事業(yè)，企業(yè)的合法權(quán)益經(jīng)常被藐視。
九、物價政策跟不上。拿著80年代制定的政策處理現(xiàn)在的問題，總是在等待時機成熟放開物業(yè)市場的價格，物業(yè)企業(yè)優(yōu)質(zhì)但不能優(yōu)價，導(dǎo)致企業(yè)舉步為艱，無力發(fā)展。
十、業(yè)主不明晰產(chǎn)權(quán)歸屬，維修基金落實艱難。隨著時間推移，新設(shè)備變成老設(shè)備涉及大修更換，但是業(yè)主不肯出資，而一個小區(qū)的財產(chǎn)公共設(shè)施都是業(yè)主分攤購買的，出現(xiàn)這樣情況物業(yè)企業(yè)僅是一個服務(wù)單位，并沒有明確的產(chǎn)權(quán)在里面。業(yè)主要設(shè)施好使但不肯出資，只好讓物業(yè)公司擔負，這就出現(xiàn)了“業(yè)主購置新財產(chǎn)，費用由保姆承擔”的結(jié)果。如果物業(yè)企業(yè)無力承擔，則導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)紛紛棄管的現(xiàn)象產(chǎn)生。尤其對于高層單元居民，無水、無電、或無電梯的日子是不可以想象的。
綜上所述，我認為應(yīng)該：優(yōu)化物業(yè)市場經(jīng)營環(huán)境，完善立法，建立對等的服務(wù)與被服務(wù)者的關(guān)系，共創(chuàng)和諧社會。主要應(yīng)從以下幾個方面做起：
一、加強行業(yè)管理，建立準入機制，物業(yè)企業(yè)作為一個服務(wù)機構(gòu)，首先要加強自身素質(zhì)、內(nèi)在基本功，加強自身管理，提高服務(wù)意識。
二、加強宣傳力度，讓百姓花錢買服務(wù)成為深入人心的觀念。
三、加強立法細化責任從行政角度上多考慮減少司法手續(xù)從個人信用上明確物業(yè)費的地位。
四、健全法規(guī)、制度。物業(yè)企業(yè)依據(jù)合同完成服務(wù)的情況時。有權(quán)要求業(yè)主及時繳納費用。惡意、故意欠費，有能力繳費卻不繳費可由行政管理部門直接作出裁決。簡化司法程序限制其信用額度。從社會力量和多方面來約束物業(yè)企業(yè)和業(yè)主共同規(guī)范物業(yè)市場，保證社會的穩(wěn)定。
五、規(guī)范收費程序，建立信用體制，完善業(yè)主大會制度，對不合格的物業(yè)公司立即更換，對惡意欠費的業(yè)主，類比銀行信用體系一樣，記入其個人信用檔案。
