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優化物業管理環境共創和諧社會Add date：2013-04-12 20:26:02 | Browse：5088
物業管理關系著千家萬戶，是穩定社會的一件大事，能夠促進社會的和諧發展。
尤其以家庭為服務對象的物業管理企業，作為一個新興的第三產業，保證每一戶居民的安全、環境衛生、公共設施及自有設施的維護，對社會穩定起著關鍵的作用。目前，哈市物業公司三百余家，80%的新建小區納入物業管理。而在2005年度被物業公司棄管的小區也有數十個。80%的物業企業虧損經營，存在的問題是物業公司、居民自身以及社會環境、輿論導向等綜合問題。
一、作為物業企業都愿意接管新建項目，此時物業企業投入少收益大，所有設施都在保修期范圍內，對整個項目來說投入的僅是人員工資費用及少量能耗，因此很多物業企業都在爭作新項目。
二、在立項之初，由于業主委員會尚未建立，物業企業未能完全依業主意志選擇，多由開發公司指定，物業企業則可以通過交鑰匙這個環節來簽約、來收取首期費用。業主住戶時為盡快拿到鑰匙，草草簽約糊涂交費。而入戶后，經過一段時間的磨合，一旦對物業企業的管理有一點不滿，不采用合法的方式進行解決，而是以不交或拖延交費來對抗業主企業。物業公司無力投入導致惡性循環，最終結果導致物業企業無力支持，以棄管來結束，百姓怨聲載道，企業一肚苦水最終結果兩敗俱傷，也就導致了社會的不穩定因素增加。
三、在資金方面許多物業企業難以維系，物業費收不上來靠包燒的利潤來彌補。但隨著采暖并網的范圍擴大及和燃煤成本的增加，包燒費已經無利可圖，業主欠費不交，因而導致物業棄管項目數量不斷擴大。
四、在觀念上存在著問題。過去是企業辦社會，一切都是企業負責，導致居民觀念滯后。居民欠繳物業管理費成為美談。不認為花錢買服務是天經地義的事。惡意欠費、故意欠費是每個企業面臨的頑疾。物業服務是公共的，企業不能因個別欠費而停止公共服務。因此造成部分居民雖不繳費仍能夠享受物業的服務。
五、物業企業服務不規范的問題。《物業管理條例》頒布二年多，很多物業管理服務不規范、服務態度惡劣，只收費不服務。導致業主對物業企業不認可也是目前物業市場的一個頑疾。
六、法律法規不健全。雖然《物業管理條例》已于二年前頒布，但在實施過程中很多細節問題沒有涉及，特別是在處罰上完全推到法院解決。試想人民法院有沒有精力把每一位欠費市民推上被告席，而居民在行政上毫無制約。物業企業也不愿走司法程序，司法程序的復雜而滯后，企業也缺乏這個精力，但一個小區內很多業主欠費就會影響到一個公司正常的經營。停電、斷水、跑水、漏水、被盜、樓體破舊不堪、垃圾成山等一系列問題隨之出現。
七、行業行政管理不規范，受制約的只能是是物業企業，有多少力量是呼吁千家萬戶應該履行合同按時交費？百姓一旦投訴，行政管理部分就會給物業企業施加壓力，而物業管理企業唯一申訴的地方就是人民法院。導致業主與物業企業地位上不平等。
八、媒體宣傳導向存在誤區。媒體經常只支持業主主張權利，很少敦促業主履行義務。要知道物業公司也是靠賺錢來吃飯的，不是帶有福利色彩的公益事業，企業的合法權益經常被藐視。
九、物價政策跟不上。拿著80年代制定的政策處理現在的問題，總是在等待時機成熟放開物業市場的價格，物業企業優質但不能優價，導致企業舉步為艱，無力發展。
十、業主不明晰產權歸屬，維修基金落實艱難。隨著時間推移，新設備變成老設備涉及大修更換，但是業主不肯出資，而一個小區的財產公共設施都是業主分攤購買的，出現這樣情況物業企業僅是一個服務單位，并沒有明確的產權在里面。業主要設施好使但不肯出資，只好讓物業公司擔負，這就出現了“業主購置新財產，費用由保姆承擔”的結果。如果物業企業無力承擔，則導致物業企業紛紛棄管的現象產生。尤其對于高層單元居民，無水、無電、或無電梯的日子是不可以想象的。
綜上所述，我認為應該：優化物業市場經營環境，完善立法，建立對等的服務與被服務者的關系，共創和諧社會。主要應從以下幾個方面做起：
一、加強行業管理，建立準入機制，物業企業作為一個服務機構，首先要加強自身素質、內在基本功，加強自身管理，提高服務意識。
二、加強宣傳力度，讓百姓花錢買服務成為深入人心的觀念。
三、加強立法細化責任從行政角度上多考慮減少司法手續從個人信用上明確物業費的地位。
四、健全法規、制度。物業企業依據合同完成服務的情況時。有權要求業主及時繳納費用。惡意、故意欠費，有能力繳費卻不繳費可由行政管理部門直接作出裁決。簡化司法程序限制其信用額度。從社會力量和多方面來約束物業企業和業主共同規范物業市場，保證社會的穩定。
五、規范收費程序，建立信用體制，完善業主大會制度，對不合格的物業公司立即更換，對惡意欠費的業主，類比銀行信用體系一樣，記入其個人信用檔案。
